מיתוס משכנתא: לא כדאי למחזר כי שילמנו הרבה ריבית 

טעות נפוצה היא המחשבה שבשנים הראשונות משלמים לבנק את הריבית, ובשנים האחרונות משלמים את הקרן. הטעות גורמת לאנשים רבים לחשוש ממיחזור המשכנתא, מחשש לבזבוז ה"זכויות" של לווה ותיק.

הבנה של בניית הרכב ההחזר של המשכנתא יכול לעזור בניפוץ המיתוס.

איך מורכב התשלום החודשי לבנק? מסכום של שני החלקים הבאים:

• תשלום על-חשבון הקרן: הסכום הזה גורם להקטנת החוב שלנו לבנק. אידיאלית היינו רוצים לשלם רק אותו.
• תשלום עבור ריבית: סכום שהבנק מקבל עבור ההלוואה. אפשר להסתכל על הסכום כאל "זריקת כסף לפח".

את התשלום על-חשבון הריבית יש רק דרך אחת לשלם: כל חודש משלמים את כל הריבית עבור הקרן שנותרה.
לדוגמא, נניח שבנקודת זמן כלשהי (לא משנה אם תחילת המשכנתא או אחרי כמה שנים), החוב לבנק עומד על 300,000 ש"ח. ונניח שריבית המשכנתא באותו זמן היא 3% לשנה, כלומר 0.25% לחודש (3% לחלק ל-12). במקרה כזה התשלום עבור הריבית באותו חודש יהיה 300,000 * 0.25% = 750 ש"ח.
באופן טבעי התשלום עבור הריבית יורד כל חודש, בגלל שאנחנו מקטינים בהדרגה את הקרן. אם נניח שבחודש הבא הקרן ירדה ב-1000 ש"ח, אז התשלום עבור הריבית בחודש הבא יהיה 299,000 * 0.25% = 747.50 ש"ח.

חשוב לציין שהחישוב הנ"ל נכון בכל מסלולי המשכנתא (קבועה, משתנה, צמודה למדד או לא, פריים) ובשיטות הסילוקין השונות (שפיצר, קרן שווה, גרייס חלקי).

את התשלום על חשבון הקרן ניתן לבצע ב-3 דרכים שונות:

• קרן שווה: שיטת סילוקין פחות נפוצה, אבל קלה יותר להסבר. בשיטה זו סכום ההלוואה מחולק באופן שווה לאורך שנות המשכנתא. לדוגמא אם המשכנתא היא של 300,000 ש"ח, ל-20 שנה, אז התשלום החודשי עבור הקרן יהיה 300,000 חלקי (20*12) = 1250 ש"ח בחודש.
• לוח שפיצר: זו שיטת הסילוקין הנפוצה ביותר. בשיטה זו קובעים את התשלום על-חשבון הקרן, כך שהתשלום החודשי הכולל (ריבית+קרן) יהיה קבוע כל חודש. חשוב לציין - את התשלום עבור הריבית קובעים כפי שכתבתי למעלה. המשחק הוא רק עם התשלום עבור הקרן. מכיוון שתשלומי הריבית יורדים עם הזמן (כי הקרן קטנה), באופן טבעי התשלום על-חשבון הקרן גדל עם הזמן כדי לשמור על תשלום חודשי כולל קבוע.
• גרייס חלקי: בשיטה זו לא משלמים בכלל עבור הקרן, ולכן היא לא יורדת (החוב לבנק לא קטן). התשלום החודשי מורכב רק מתשלום עבור הריבית. בסוף המשכנתא משלמים בבת אחת את כל הקרן.

היתרון של לוח שפיצר הוא שההחזר לאורך חיי המשכנתא נשאר קבוע (למעט השפעות של הצמדה למדד ושינויי הריבית), וזה נוח לרוב משקי הבית. החסרון הוא שבתחילת המשכנתא הקרן כמעט ולא יורדת.
היתרון של גרייס חלקי הוא שהתשלום החודשי נמוך מאוד, כי משלמים רק ריבית. מצד שני החוב לבנק לא קטן, ולא משיגים "בעלות" על הבית.

ב"קרן שווה" התשלום עבור הקרן קבוע ואילו בשפיצר התשלום עבור הקרן עולה. בשניהם התשלום עבור הריבית יורד מכיוון שהקרן קטנה עם הזמן. התשלום החודשי בשפיצר קבוע, ואילו בקרן שווה הוא מתחיל גבוה ויורד עם הזמן.

מתוך הבנה של ההרכב של התשלום החודשי, אפשר להגיע למסקנות הבאות:

• אמנם התשלום עבור הריבית קטן עם הזמן, אבל הוא אף פעם לא מגיע לאפס.
• אמנם התשלום עבור הקרן גדל עם הזמן (בשפיצר), אבל הוא לעולם לא נהיה הגורם היחידי בהחזר.
• אם התשלום עבור הריבית נקבע אך ורק ע"פ גובה הקרן באותו חודש וגובה הריבית, אז אין שום משמעות לסכום הריבית ששילמנו עד כה, או ל"וותק" שלנו בתשלום המשכנתא.
• במשכנתא אין חשיבות לעבר - כל חודש מסתכלים על הנתונים מחדש וקובעים את התשלום החודשי.

בשורה התחתונה, כאשר ממחזרים את המשכנתא, אין חשש לאיבוד וותק או פגיעה בזכויות, או התחלת תשלומי ריבית מחדש. מה שכבר שילמנו "אבוד" - חלק תרם להקטנת הקרן וחלק תרם לרווחי הבנק. אין סכנה ל"בזבוז" נוסף של הריבית שכבר שילמנו.